【要点提示】出具定金收条时将房屋租赁的部分事宜记载于收条之上，能否认定双方之间房屋租赁合同成立

　　【案例索引】

　　（2014）汉台民初字第00239号民事判决书

　　（2014）汉中民一终字第00477号民事判决书

　　【案情简介】

　　原告李某长期从事服装经营销售，被告孙某长期对外出租商铺，2013年7月8日，原告李某与被告孙某经朋友何某介绍认识，商议由原告租赁被告在汉中市汉台区天汉大道旁万邦时代广场2号商铺，双方约定租期为10年，前三年按年租金160000元计算，第4、第5年按年租金170000元计算，第6、第7年及第8年按年租金180000元计算，第9年和第10年按年租金190000元计算，房屋租赁税等由原告支付。原、被告协商好上述事项后，原告给被告支付了租房定金20000元，被告出具收条一份，并将上述约定的事项一并记载于该收条之中。

　　2013年7月27日，被告向原告提出退回20000元租房定金，因原告当天不在汉中，原告委托租房介绍人何某与被告协商，介绍人何某未经原告同意自行收取了被告退回的租金，亦未及时告知原告。2013年9月1日，被告通过特快专递向原告发送告知函一份，告知原告：“李某，你在一个月前与我协商，想租赁我在万邦时代广场的2号商铺，请你在三日内与我签订正式合同，过期后果自负”。该邮件送达原告时，原告认为双方2013年7月8日收条即为租房合同，无需再另外签订一个租房合同，遂拒收该告知函。2013年9月5日原告向被告提出交纳第一年剩余部分租金，被告以自己的房子已经另租他人为由，拒绝与原告协商租房事宜。原告遂诉至法院，请求判令被告继续履行双方2013年7月8日签订的房屋租赁合同。

　　被告孙某抗辩称:被告给原告出具的是定金收条，并非房屋租赁合同。同时，已将20000元定金退到介绍人何某处代收。双方无房屋租赁合同，也未建立房屋租赁关系，应驳回原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　一审法院认为：一、根据原、被告协商的结果，被告收取原告20000元的租房定金后，尽管在出具收条时将房屋租赁的租期、租金等事项同时记载于定金收条之上，但缺乏对租金给付期限和方式、装饰装修、水电使用等相关重要事项的约定，只能证明原、被告双方均有签订商铺租赁合同、建立租赁关系的意向，因此该定金收条不具有租赁合同性质，属于签约定金收条。故原告主张该收条是租赁合同，双方已建立租赁关系的理由不能成立，不予支持。二、2013年7月27日，被告提出退还20000元租房定金要求后，经原告授权介绍人何某代其协商退还定金事宜，说明原、被告双方以自己的行为表示不再有签订商铺租赁合同、建立租赁关系的意向，退还定金是原、被告自愿商议的结果，双方均不构成违约。现被告已将所收20000元定金退还于介绍人何某，视为已完成定金退还义务。至于原告起诉要求被告继续履行商铺租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。遂依法判决：驳回原告李某的诉讼请求。

　　案件宣判后，原告李某提起上诉称，2013年7月8日出具的收条中，对作为房屋租赁合同要件的位置、租期、主体等均有明确记载，其他内容按同地段房屋租赁交易习惯履行，应当认定租赁合同成立，一审法院将租赁合同认定是意向合同，并认为收条中的20000元为签约定金属事实认定错误。二审法院审理查明事实与一审一致。二审法院审理认为，双方当事人于2013年7月8日就房屋租赁事宜协商后，记载于收条上的内容，明确了租赁标的、租赁期限和租金，但对标的履行、租赁物和租金的交付等租赁合同应具备的主要内容均无记载，在双方当事人就其性质产生争议的情况下，理应结合查明事实，判断双方是否就租赁关系达成合意，租赁合同是否成立。首先，从一般常理分析，李某和孙某作为本案的双方当事人，一方长期从事服装经营销售，一方长期对外出租商铺，本案所涉长达十年之久的商铺租赁关系对双方利益都有重要影响，李某和孙某作为并不相熟的合同双方，按常理应以慎重的方式明确双方的权利、义务关系，李某诉称因是介绍人何某介绍的，便与孙某采取了简单以收条的形式明确双方权利、义务而未签订书面租赁合同的理由，明显与一般常理不符；其次，从双方当事人所谓的与本案类似的行为分析，据李某本人陈述，其从2008年开始在万邦租房经营服装销售，在租赁他人商铺时均签订有书面租赁合同，李某所诉称的双方以收条形式确立租赁关系，与双方当事人上述所谓的类似行为亦不一致。综上，李某诉称双方之间租赁关系成立的理由既与常理不符，亦与双方所为的类似行为不一致，双方当事人于2013年7月8日协商后在收条上记载的内容，应认定双方当事人有在将来签订房屋租赁合同的预约。之后，基于双方当事人的原因，双方并未就租赁关系达成最终协议，租赁合同没有成立，李某要求孙某履行房屋租赁合同义务的主张不能成立，对李某的上诉请求不予支持，原审法院认定事实清楚，判处适当，遂驳回李某的上诉，维持原判。

　　【分析】

　　案件争议的焦点是双方是否就租赁关系达成合意，租赁合同是否成立，即2013年7月28日双方当事人就房屋租赁事宜协商后记载于收条上的内容，能否认定双方之间房屋租赁合同成立。

　　《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　结合本案，根据原、被告协商的结果，被告收取原告20000元的租房定金后，尽管在出具收条时将房屋租赁的租期、租金等事项同时记载于定金收条之上，但缺乏对租金给付期限和方式、装饰装修、水电使用等相关重要事项的约定，只能证明原、被告双方均有签订商铺租赁合同、建立租赁关系的意向，因此该定金收条不具有租赁合同性质。